Uno dei dubbi più comuni tra chi affitta un immobile per brevi periodi riguarda la tassazione: quanto si paga davvero sui canoni incassati? Nel 2026 la risposta non è più univoca come in passato, perché il sistema prevede due aliquote diverse a seconda del numero di immobili gestiti. In questa guida vediamo come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi, quando conviene e cosa cambia se possiedi più di un immobile.
Come funziona la cedolare secca affitti brevi 2026
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, con un’imposta sostitutiva calcolata con un’aliquota fissa sul canone percepito. È applicabile ai contratti di locazione breve, cioè di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Nel 2026 la disciplina prevede due aliquote distinte:
- 21%, aliquota ridotta, applicabile a una sola unità immobiliare scelta liberamente dal contribuente;
- 26%, aliquota ordinaria, si applica al secondo immobile adibito ad affitti brevi (dal 2026 non è possibile gestire più di due immobili senza p.iva).
Questo significa che se possiedi un solo immobile che affitti saltuariamente, puoi beneficiare dell’aliquota più bassa. Se invece ne gestisci 2, solo uno potrà godere del 21%, dovrai scegliere quale.
Come scegliere l’immobile “agevolato” se ne hai più di uno
La scelta dell’unità che beneficia dell’aliquota ridotta spetta al contribuente e va indicata in dichiarazione dei redditi. Non esiste un criterio automatico: la scelta va fatta valutando quale immobile, tra quelli che gestisci, genera il canone più alto, così da massimizzare il beneficio fiscale complessivo.
Un errore comune è non considerare questo aspetto in fase di pianificazione e scoprirlo solo al momento della dichiarazione, quando ormai i canoni dell’anno sono già stati incassati. Vale la pena fare questa valutazione a inizio anno.
La presunzione d’impresa dal terzo immobile: cosa cambia davvero
Una delle novità più rilevanti del 2026 riguarda la cosiddetta “presunzione d’impresa”: a partire dal terzo immobile destinato ad affitti brevi, l’attività può essere considerata imprenditoriale a tutti gli effetti, e non più una semplice gestione da privato.
Le conseguenze di questo passaggio non sono banali:
- non è più possibile applicare la cedolare secca nella forma “privatistica” descritta sopra, perché l’attività ricade nel regime d’impresa;
- possono scattare obblighi di apertura di partita IVA;
- cambiano gli adempimenti contributivi e previdenziali;
- cambia il regime IVA applicabile.
Se stai valutando di ampliare il tuo portafoglio immobiliare oltre le due unità, è il momento di pianificare con attenzione la struttura fiscale della tua attività, perché la differenza tra “privato che affitta” e “impresa che affitta” comporta obblighi molto diversi.
Errori comuni da evitare in dichiarazione
Con l’obbligo del CIN (di cui abbiamo parlato nella nostra guida completa al Codice Identificativo Nazionale) entrato pienamente a regime, anche la dichiarazione dei redditi è cambiata: il codice va indicato obbligatoriamente insieme ai dati dell’immobile.
Nello specifico:
- nel Modello 730, il CIN va indicato nella sezione III del quadro B, al rigo B12;
- nel Modello Redditi PF, va riportato nel quadro RS, al rigo RS533, per ogni struttura ricettiva o unità immobiliare dedicata a locazioni turistiche o brevi.
Gli errori più frequenti che vediamo riguardano:
- la mancata indicazione del CIN in dichiarazione, anche quando il codice è stato correttamente richiesto e utilizzato negli annunci;
- la scelta non ottimale dell’immobile a cui applicare l’aliquota del 21%, fatta senza confrontare i canoni effettivamente incassati;
- la sottovalutazione della soglia dei tre immobili, con il rischio di trovarsi in regime d’impresa senza essersi organizzati per tempo.
Conviene ancora affittare in breve nel 2026?
Nonostante l’aumento della complessità normativa, gli affitti brevi restano, nella maggior parte dei casi, più redditizi rispetto agli affitti tradizionali a lungo termine, soprattutto in zone turistiche o città con buona domanda. La chiave, però, è impostare correttamente la parte fiscale fin dall’inizio, per evitare di trovarsi a metà anno con un regime non più adatto alla propria situazione.
Nota: questo articolo ha finalità informativa generale e non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata. Per la tua situazione specifica ti consigliamo di rivolgerti a un commercialista o di consultare le guide ufficiali dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi.
