Se stai per pubblicare il tuo primo annuncio, la domanda “meglio Booking o Airbnb?” è probabilmente una delle prime che ti sei posto. La buona notizia è che nel 2026 la risposta è più semplice di qualche anno fa, perché le due piattaforme si stanno avvicinando molto nel modello di funzionamento. La cattiva notizia è che questo avvicinamento porta con sé un cambiamento importante nelle commissioni, di cui devi essere consapevole prima di fissare i tuoi prezzi.
Il grande cambiamento del 2026: Airbnb si avvicina a Booking
Fino a oggi, una delle differenze principali tra le due piattaforme riguardava chi pagava la commissione. Su Booking, il costo è quasi sempre a carico della struttura (dell’host, quindi). Su Airbnb, invece, la commissione era tradizionalmente divisa: una piccola percentuale a carico dell’host e una più consistente a carico dell’ospite, mostrata come “costo del servizio” al momento della prenotazione.
Dal 13 ottobre 2026, questo cambia: Airbnb passa al modello “host-only”, cioè a una commissione unica interamente a carico del proprietario, con una percentuale che si attesta generalmente intorno al 15,5% (con oscillazioni tra il 14% e il 16% a seconda del profilo). Di fatto, il modello di Airbnb diventa molto più simile a quello storicamente usato da Booking.
Cosa significa in pratica per te:
- il prezzo mostrato all’ospite corrisponderà più da vicino alla tariffa che imposti tu, senza il costo di servizio separato che vedeva l’ospite in passato;
- la trattenuta della piattaforma sarà più alta e più visibile direttamente in fattura;
- se applichi la cedolare secca, attenzione: la tassazione si calcola sul canone lordo, cioè sulla tariffa che hai fissato tu, non su quello che incassi al netto della commissione. Con la commissione ora a tuo carico, l’impatto sul calcolo delle imposte cambia rispetto al modello precedente.
Se gestisci il tuo annuncio tramite un software gestionale (PMS) o un channel manager, è probabile che tu sia già passato a un modello simile in precedenza: la transizione riguarda soprattutto chi gestisce l’immobile direttamente, senza strumenti professionali.
Le commissioni a confronto (Booking vs Airbnb nel 2026)
Con l’allineamento in corso, il quadro delle commissioni nel 2026 è indicativamente questo:
- Airbnb (dal 13 ottobre 2026): commissione unica intorno al 15,5% a carico dell’host.
- Booking.com: commissione di contratto generalmente compresa tra il 15% e il 18%, che può salire se attivi i programmi di visibilità aggiuntiva (Genius, Visibility Booster).
Il costo “reale” che paghi dipende però anche dal tuo regime fiscale: per un privato, va considerata anche l’IVA sulla commissione, che in alcuni regimi può essere azzerata tramite il meccanismo del reverse charge. Per questo motivo, prima di scegliere, ti consigliamo di calcolare il costo effettivo sul tuo caso specifico, non solo sulla percentuale “da manuale” indicata dalle piattaforme.
Pubblico e tipo di prenotazioni
Al di là delle commissioni, le due piattaforme continuano ad attrarre pubblici parzialmente diversi:
- Airbnb è generalmente preferita da chi cerca un’esperienza più “abitativa”, spesso per soggiorni di più notti, ed è molto forte su famiglie e gruppi che cercano appartamenti o case intere.
- Booking.com ha un pubblico più ampio e trasversale, storicamente più abituato a prenotazioni anche last minute e a soggiorni brevi, con una forte presenza di viaggiatori business e turisti internazionali abituati al formato “hotel”.
Se il tuo immobile si presta a soggiorni brevi e frequenti, Booking tende a portare volumi più costanti. Se invece punti su soggiorni più lunghi e su un target che cerca “casa propria per qualche giorno”, Airbnb resta generalmente più efficace.
L’obbligo del CIN riguarda entrambe le piattaforme
Qualunque canale tu scelga, ricorda che dal 2026 sia Booking che Airbnb sono tenute a verificare la presenza del CIN prima di pubblicare il tuo annuncio, per effetto della normativa europea sulla trasparenza delle locazioni brevi. Se non hai ancora completato questo passaggio, ti conviene partire da lì: trovi tutti i dettagli nella nostra guida completa al CIN.
Conviene pubblicare su entrambe?
Nella maggior parte dei casi, sì: presidiare entrambi i canali aumenta la visibilità complessiva e riduce la dipendenza da una singola piattaforma, soprattutto ora che le condizioni economiche si stanno avvicinando e il vantaggio comparativo di una piattaforma sull’altra si sta riducendo.
L’unico accorgimento fondamentale è la rate parity: mantenere prezzi coerenti tra i canali, per evitare penalizzazioni nell’algoritmo di visibilità di entrambe le piattaforme.
La nostra raccomandazione per chi parte da zero
Se stai muovendo i primi passi, il nostro consiglio è di:
- Ottenere prima il CIN e mettere in regola l’immobile dal punto di vista della sicurezza;
- Pubblicare su entrambe le piattaforme fin da subito, monitorando quale porta risultati migliori nella tua zona specifica;
- Ricalcolare periodicamente il costo reale delle commissioni sul tuo regime fiscale, soprattutto dopo il cambiamento Airbnb di ottobre 2026;
- Costruire, in parallelo, un canale di prenotazione diretta (anche solo tramite contatto WhatsApp o un sito proprio), per ridurre nel tempo la dipendenza dalle commissioni delle OTA.
Proprio l’uso corretto dei portali più utilizzati, insieme alla gestione della burocrazia e del check-in da remoto, è uno dei moduli centrali del nostro corso di formazione: se vuoi partire con le idee chiare fin dal primo annuncio, è il punto di partenza giusto.
Nota: le percentuali di commissione possono variare in base al profilo dell’account, alla tipologia di struttura e ai programmi di visibilità attivi. Verifica sempre le condizioni specifiche mostrate nel tuo account Airbnb o Booking prima di impostare i prezzi.
